Qué es un crédito hipotecario
Un crédito hipotecario hace referencia a un préstamo que se solicita a mediano o largo plazo, el mismo es otorgado por el banco para la compra, aplicación, construcción o reparación de una vivienda, así como de oficinas o locales comerciales.
Este crédito no solo es otorgado para la adquisición de un domicilio donde habitar, también es aprobado para la compra de inmuebles, oficinas, locales comerciales o situaciones similares a las mismas, en otras palabras, cualquier proyecto en el cual se esté involucrado la adquisición de una edificación o recinto.
La manera en la cual el banco asegura que el cliente devuelva o cancele el dinero otorgado, es manteniendo la propiedad al nombre del banco, de esta forma la misma juega un papel importante ya que permanece en forma de “garantía” a lo que se conoce como “hipotecada”, hasta que el cliente o el beneficiario cumpla con el pago a cabalidad.
Los plazos otorgados para los pagos de la suma monetaria son implementados en un contrato entre el banco y el beneficiario, estos deben ser explicados con claridad para evitar confusiones ya que los mismos están sujetos a cambios en la tasa de intereses y en los costos de las viviendas.
El adquirir un crédito hipotecario no tiene que ser una carga eterna para el bolsillo del cliente, al punto de que imposibilite la cancelación de otros gastos necesarios para el día a día de cada ser humano, por tal razón en el pago de la hipoteca no debería utilizarse más del 15% del sueldo obtenido al mes.
El término tiene su origen en el latín credere, que significa creer, aunque también existen otras acepciones con la palabra certum dare, cuyo significado hace alusión a dar lo cierto.
Por otro lado, está la palabra hipotecario, que viene del griego hypothek y que hace referencia a depósito o caja. En otros idiomas el término se escribe diferentes, por ejemplo, hipoteca en inglés se escribe mortgage.
Qué es una Hipoteca
Consiste en recibir un dinero del banco y este a cambio de la deuda, mientras se cancela, le corresponde una garantía en forma de bien material: una casa, un carro, un terreno o alguna propiedad que supere o iguale el monto de la deuda. Al endeudado se le da un plazo para pagar, si este no cumple con los reglamentos el banco toma posesión definitiva de la garantía.
Es un tipo de deuda, solo que se diferencia de las deudas naturales porque esta posee la garantía, es decir, la salvedad para la entidad que realiza el préstamo (banco) y que garantiza que el préstamo está seguro y que si el endeudado no cumple con su obligación, el bien que hipotecó servirá como pago de la deuda.
Características de la hipoteca
Tal como sucede con otros términos, la hipoteca contiene sus propias características y elementos que la individualizan y la diferencian de otros conceptos similares a ella. Dentro de las características más particulares de este término, están los bienes hipotecados, el contrato de la hipoteca que a su vez, posee su propia clasificación y por último, las cuotas de pago. Cada una de estas características serán explicadas a continuación.
Bienes hipotecados
Son parte de un acuerdo legal que transmite el derecho condicional de propiedad sobre un activo por su propietario (el deudor hipotecario) a un prestamista (el acreedor hipotecario) como garantía de un préstamo.
El interés de garantía del prestamista se registra en el registro de documentos de título para que sea información pública y se anula cuando el préstamo se paga en su totalidad. Prácticamente cualquier propiedad legal puede ser hipotecada, aunque la propiedad real (terrenos y edificios) son los más comunes.
Contrato de hipoteca
Se trata de un acuerdo entre el acreedor y el deudor, es decir, un contrato real de garantías que permite que el acreedor pueda asegurar el cobro del crédito, pero esto lo hace tomando posesión de un bien determinado del deudor, de manera que pueda cobrar el importe de la venta en el remoto caso que el deudor no cumpla con la obligación principal del contrato. En este caso existen tres elementos, el capital, interés y el plazo.
- Capital: se trata del monto total de los recursos que se la han prestado al deudor, este capital es menor al valor del bien que se ha dejado en garantía.
- Interés: abarca el cobro de un porcentaje que puede ser variable o fijo, pero esto es sobre la deuda en beneficio de la persona que otorga el préstamo.
- Plazo: es aquel que estipula el lapso en el que se debe devolver el dinero que ha sido prestado por el acreedor.
Cuotas de pago de la hipoteca
Se trata de todos aquellos elementos que ayudan a calcular los montos que se deben pagar en la hipoteca. En algunas instituciones bancarias se tiene una página web con una opción titulada “calcula tu hipoteca”, allí aparecen los plazos y cuotas, bien sean fijas, variables o mixtas, así como también facilitan un simulador hipoteca para realizar estos cálculos. En esta vertiente se van a explicar estas cuotas brevemente.
- Fijas: se trata de aquellas cuotas que poseen los mismos intereses hipoteca durante la vida útil del préstamo, esto quiere decir que el monto mensual nunca va a variar, ni siquiera cuando los interés del mercado sufran alteraciones de incrementos o disminuciones.
- Variables: son aquellas en las que los intereses tienen referencias, las cuales pueden ser euríbor (índices de referencias interbancarias) con un diferencial fijo. Esto quiere decir que el monto mensual puede cambiar de acuerdo a los intereses del mercado, algo totalmente diferente a la vertiente anterior.
- Mixtas: se trata de una combinación entre las alícuotas fijas y aquellas que son variables, de acuerdo a esto, los intereses se mantienen durante un lapso determinado, sin embargo, después ese lapso, se convierte en una cuota variable.
Tipos de hipotecas
Tal como sucede con las características, este término posee dos vertientes específicas que serán explicados a continuación, el primero tiene que ver las hipotecas legales y el segundo con aquellas denominadas como voluntarias.
Hipotecas legales
Son aquellas que surgen propiamente de la ley y en donde no hay ningún tipo de intervención de la voluntad individual. Estas hipotecas son exclusivamente por la ley y su objetivo principal es la defensa de los intereses de hacienda en cada estado, también se encarga de proteger a las individuos cuyas pertenencias se encuentran en peligro de ser desfalcados por las personas que se encuentran a cargo de su administración.
El individuo que se encuentra en presencia de una hipoteca legal, específicamente el acreedor, se encuentra en plena capacidad para utilizar los derechos que lo apoyan, sobre todos los bienes inmuebles que le pertenezcan al individuo que le adeude, además de ellos tendrá poder sobre cualquier posesión que pueda ser adquirida por el deudor en lo sucesivo a la hipoteca.
Hipotecas voluntarias
Se trata de una oposición total a la legal, pues es definida como un acuerdo entre las partes, aunque también es posible que hayan sido impuestas por la disposición del dueño de aquellos bienes por los que se están estableciendo dichos créditos. Estas solo pueden ser constituidas por aquellas que tengan una disposición libre de esos bienes o, en su defecto, que tengan autorización.
Diferencias entre crédito y préstamo hipotecario
Aunque ambos términos se relacionan mucho, en realidad cuentan con ciertas diferencias, una de ellas es que los créditos son concedidos al cliente, pero el banco se protege con una garantía de hipoteca, esto quiere decir que el cliente tiene acceso total o parcial del dinero obtenido por la entidad bancaria. Ahora, respecto al préstamo, se trata de un contrato totalmente cerrado, es decir, la entidad bancaria presta una cantidad monetaria previamente fijada y respaldada con una hipoteca.
Conceptos relacionados
Existen diversos temas en los que se relaciona este término, uno de ellos es la hipoteca social, aunque también es posible hablar sobre un cambio de hipoteca o, en casos extremos, en la cancelación de hipoteca. Todos estos casos van a explicarse a continuación.
Novación de hipoteca
Es una forma de extinguir obligaciones y requiere la preexistencia de una relación jurídica y la voluntad inequívoca de las partes para rescindir el mismo y reemplazarlo con una nueva obligación.
Debe considerarse como un elemento esencial de la novación la voluntad irrestricta de las partes para extinguir la relación contractual anterior y reemplazarlo con uno nuevo. Esto puede ser considerado como un cambio de hipoteca de un banco a otro.
Default estratégico
El término default estratégico, generalmente, implica la decisión de un deudor de dejar de cumplir con los pagos correspondientes, es decir, por default en una determinada deuda, a pesar de tener la capacidad financiera para realizar los pagos del mismo. Esto es considerado como una cancelación de hipoteca, pero para que esto pueda cumplirse, se debe interponer una carta de cancelación de hipoteca.
Cláusula suelo
Son una de las exigencias establecidas en los contratos hipotecarios, en los que se establecen límites mínimos para los intereses que se obtendrán, siendo que estos no pueden cotizarse bajo esta cifra.
Subrogación de hipoteca
Se trata de una modificación o subrogación de un deudor o un acreedor y forma parte de los tipos de novación de hipoteca.
